Transformation de votre logement en local professionnel : c’est possible !

De nos jours utiliser son logement (intégralement ou en partie) pour un usage professionnel est devenu fréquent.

Des formalités administratives sont cependant nécessaires, au regard notamment du changement d’usage ou de destination.

Dans la plupart des cas il vous faudra solliciter 2 autorisations, selon 2 démarches indépendantes :

• une autorisation de changement d’usage, qui relève des règles de la construction et de l’habitation
• une autorisation de changement de destination, qui relève des règles de l’urbanisme.

Explications

Autorisation de changement d’usage :

L’usage d’un bâtiment ou d’un logement, concerne son profil juridique et l’utilisation qui en est faite. La notion d’usage est définie et encadrée par le Code de la construction et de l’habitation.

L’encadrement de l’usage des logements au sein d’une commune, permet de contrôler la répartition et l’équilibre entre le nombre de logements d’habitation et le reste des utilisations de bâtiments.

Le changement d’usage ne concerne que les cas où un local d’habitation est converti pour un autre usage, ce qui est le cas lorsque l’on souhaite utiliser son logement d’habitation comme local professionnel.

Cependant l’autorisation de changement d’usage n’est obligatoire que dans les situations suivantes :

• si votre projet de transformation concerne un local d’habitation(toutes catégories de logements et leurs annexes, même les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial ou encore locaux meublés).
• si le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).

A savoir :

Si vous ne voulez transformer qu’une partie de votre logement, sachez que l’autorisation de changement d’usage n’est pas obligatoire lorsque l’activité professionnelle est exercée par le ou les occupants dont la résidence principale se situe dans le local en question et lorsque cette activité n’implique aucune réception de clientèle, ni de marchandises.

Pour être plus clair, si vous passez votre journée devant un ordinateur dans une pièce de la maison ou constamment en intervention à l’extérieur, vous n’avez pas d’obligation.

Par contre, si vous désirez accueillir des patients, des clients ou réceptionner des marchandises, une demande de changement de situation vous sera nécessaire.

Autorisation de changement de destination :

Les changements de destinations s’attachent au local et sont donc définitifs au regard des règles d’urbanisme, limitativement énumérés par le plan local d’urbanisme (PLU) : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, entrepôts, etc.

La transformation d’un logement en local professionnel (ou d’un commerce en bureaux ou habitation par exemple) constitue un changement de destination soumis au contrôle de l’administration et doit donc recevoir une autorisation d’urbanisme.

Le type de demande d’autorisation d’urbanisme dépend de l’existence ou non de travaux, selon les 2 situations suivantes :

• Soit le changement de destination est accompagné de travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² pour un projet dans une zone U d’un PLU) ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble : un permis de construire est nécessaire.
• soit le changement de destination s’effectue sans travaux, ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée.

Le code de l’urbanisme prévoit également, en cas de changement de destination ayant pour objet la création de locaux de travail dans la région Île-de-France, l’obligation d’obtenir un agrément administratif.

L’agrément doit être demandé si le projet concerne une surface de plus de 1 000 m², un seuil qui dispense dans les faits un grand nombre de transformations de logements à des fins professionnelles.

L’autorisation est à demander auprès de la mairie.

A ne pas oublier dans les 2 cas :

Administration fiscale :

Les changements d’affectation des propriétés bâties et d’utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale afin de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, base du calcul de la taxe foncière.

Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, la déclaration IL n°6704 dans les 3 mois (90 jours) de la réalisation du changement d’affectation.

Assurance :

Vérifiez les changements potentiellement induits au niveau de votre assurance. En effet, il est probable que votre contrat ne corresponde plus au nouvel usage ou à la nouvelle destination du bâtiment et qu’en conséquence vous ne soyez plus couvert en cas de sinistre.

Bailleur et Copropriété :

Si votre activité respecte les statuts du règlement de la copropriété, vous n’aurez logiquement aucun mal à obtenir l’accord écrit des copropriétaires. En revanche, si l’activité est susceptible de nuire à leur tranquillité ou de générer du passage dans les parties communes, l’obtention de cet accord risque d’être fortement compromise.

Une autorisation similaire est nécessaire si vous êtes locataire du logement. Et là aussi, en fonction de l’activité exercée, le bailleur peut se montrer plus ou moins réticent.

A vous de savoir vous montrer persuasif…

 

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« Toute transformation, quel qu’en soit le genre, apporte une nouvelle vie à la nature humaine »

Abel Yanguel

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